日前，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》。《通知》要求，商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。
自然資源部并未公布去化周期超過36個月的城市名單。此后，第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布商品住宅去化周期相關(guān)的研究報告，報告指出，截至3月，在該機(jī)構(gòu)檢測的百城樣本城市中，有41個城市去化周期超過36個月，多為三四線城市，其中，廣東韶關(guān)、青海西寧、浙江舟山、河南洛陽、黑龍江哈爾濱、浙江嘉善、福建泉州、河北唐山等城市去化周期普遍超過3年的水平。此外，去化周期超36個月的城市還包括福建福州、湖北武漢等。
多城集中辟謠，否認(rèn)去化周期過高
緊隨其后，報告中涉及的多個城市先后辟謠。
5月10日，廣東省惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布辟謠文章稱，惠州商品住宅去化周期57.9個月的數(shù)據(jù)不實?；葜莶⑽唇o出截至目前的去化周期，僅表示，“預(yù)計年內(nèi)商品住宅庫存也將持續(xù)穩(wěn)定在30個月以下區(qū)間。”
針對“泉州、晉江商品住房去化周期超過36個月”的消息，5月8日，東南早報報道稱，該報記者從泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，截至4月底，泉州市商品住房庫存去化周期12.32個月，泉州市下轄的晉江市商品住房庫存去化周期11.5個月。上述數(shù)據(jù)均處于商品住房庫存合理去化周期區(qū)間內(nèi)。
5月9日，菏澤日報報道稱，根據(jù)住建、資規(guī)等部門最新官方統(tǒng)計，菏澤市本級商品住宅去化周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于36個月，不存在“暫停出讓”一說。
5月9日，福建省漳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)文稱，有媒體報道漳州商品住房去化周期超過36個月或?qū)和Ｐ略稣爻鲎?。截?024年4月底，漳州市（含縣區(qū)）新建商品住宅去化周期22.52個月，其中：中心城區(qū)薌城區(qū)去化周期8.77個月、龍文區(qū)去化周期14.79個月，均處于合理區(qū)間，存量住宅穩(wěn)定消化，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。
另據(jù)中國房地產(chǎn)報的報道，從哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，截至4月底，哈爾濱市待售的商品住宅去化周期不到30個月，并未超過36個月紅線。目前，哈爾濱市住建部門正在研究開發(fā)房地產(chǎn)監(jiān)測系統(tǒng)，屆時將更加精準(zhǔn)統(tǒng)計全市及各區(qū)域的房地產(chǎn)銷售、價格、存量等數(shù)據(jù)。
由廣西日報社主辦的南國早報5月9日報道稱，專業(yè)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)廣西中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，南寧商品住宅去化周期約為25個月，庫存套數(shù)約6.55萬套，面積730萬平方米。澎湃新聞記者多次致電廣西南寧住建局相關(guān)科室，均未接通。
據(jù)南方Plus5月6日的報道，韶關(guān)市房產(chǎn)交易中心有關(guān)負(fù)責(zé)人向南方+記者發(fā)來聲明，根據(jù)該中心統(tǒng)計，截至今年4月末的最新數(shù)據(jù)顯示，韶關(guān)全市商品住宅庫存面積約357萬平方米，去化周期約為23.8個月。
據(jù)福州新聞網(wǎng)5月7日的消息，福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，截至2024年4月，福州市商品住宅庫存量841.34萬平方米，去化周期18.42個月；其中五城區(qū)商品住宅庫存量183.07萬平方米，去化周期10.47個月，庫存基本合理。
此外，記者致電武漢市住建局，工作人員表示，武漢市的商品住宅去化周期沒那么高，但具體多少個月不方便透露。
按去化周期安排供地已執(zhí)行7年
日前，自然資源部下發(fā)《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，指出對于庫存壓力大、去化周期超過36個月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，堅決遏制存量土地不合理增長態(tài)勢。
對于去化周期在18個月～36個月間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，確保存量不增加，逐步盤活消化。
去化周期超過36個月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓并非首次提出。
早在2017年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部就發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求“各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36～18個月的，要減少供地”。
2019年，自然資源部再發(fā)通知，提到“調(diào)整確定2019年住宅用地供應(yīng)'五類'（顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和＃┱{(diào)控目標(biāo)。其中，消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36～18個月的，要適當(dāng)減少供地；18～12個月的，維持供地持平水平；12～6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地”。
2022年12月，自然資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，一方面，強(qiáng)調(diào)按照“以人定房、以房定地”的原則，對住宅用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和布局等作出統(tǒng)籌安排，另一方面，結(jié)合住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應(yīng)的住宅建筑面積，商品住房去化周期、土地流拍率、市場需求情況等，確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，對于已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，明確應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/span>
為何這次引發(fā)關(guān)注？有業(yè)內(nèi)人士表示，商品住宅去化周期這個指標(biāo)相對專業(yè)，普通民眾未必知道數(shù)據(jù)的含義，不關(guān)注也正常；事實上，第三方機(jī)構(gòu)每年都會發(fā)布同類庫存報告，但這次發(fā)布的報告中出現(xiàn)了較大規(guī)模涉及“暫停供地”的城市，立刻引發(fā)當(dāng)?shù)卣僦{，大眾關(guān)注到的概率明顯增加。
統(tǒng)計口徑并不統(tǒng)一
什么是去化周期，為什么會影響城市的供地計劃？去化周期誰說了算？
商品住宅去化周期一般指新建商品住宅庫存的去化周期，計算方式：新建商品住宅庫存量/一定周期內(nèi)新建商品住宅平均銷售量。上述機(jī)構(gòu)的計算口徑為：庫存去化周期=月末新建商品住宅庫存面積/最近6個月新建商品住宅成交面積平均值。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期部分城市去化周期數(shù)據(jù)問題，受到市民討論，在此做相關(guān)分析，有助于引導(dǎo)預(yù)期和明晰市場趨勢。
嚴(yán)躍進(jìn)解釋，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)與官方數(shù)據(jù)有差異，主要與數(shù)據(jù)口徑、采集時點、加工方式等有關(guān)。從數(shù)據(jù)采集方式來說，研究機(jī)構(gòu)會基于月度供求數(shù)據(jù)來計算庫存量。同時市場成交數(shù)據(jù)存在“草簽”“網(wǎng)簽”“退房”等不同形式，也會影響到月度數(shù)據(jù)在某個時點的統(tǒng)計值。兩者最終對庫存去化周期的計算產(chǎn)生影響。
官方數(shù)據(jù)的口徑是否一致呢？
澎湃新聞致電近20個城市住建或自然資源相關(guān)部門。菏澤、哈爾濱、唐山等住建局的相關(guān)業(yè)務(wù)科室，工作人員表示，數(shù)據(jù)保密或科室不掌握相關(guān)數(shù)據(jù)，且具體的計算口徑不清楚。此外，常州市住建局工作人員則稱，該數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑有很多。廣東和福建省的部分城市則向記者解釋了所在省份的商品住宅計算邏輯。
以泉州為例，澎湃新聞先是致電泉州市自然資源與規(guī)劃局，該局工作人員表示，去化周期數(shù)據(jù)的統(tǒng)計是住建部門負(fù)責(zé)，每個月都會發(fā)布。輿情出來后，該局有找住建部門核實，泉州市市本級商品住宅的去化周期不到12個月，泉州全市的去化周期是不到36個月的。該工作人同時表示，去化周期超過36個月的話出讓工作要被暫停，“系統(tǒng)也沒辦法錄入，我們試了系統(tǒng)是沒問題的”。該工作人員同時表示，因為保障房不能辦理預(yù)售，泉州市的去化周期計算口徑不涉及保障房。
此后，澎湃新聞又致電泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，該局相關(guān)工作人員透露，泉州市的計算口徑是，純商品住宅庫存量/近36個月平均銷售量。最近幾年，福建全省均是用該口徑進(jìn)行計算、上報的。
廣東省某市住建局工作人員則表示，廣東省住建部門下發(fā)的（統(tǒng)計）表格是有計算公式的，是商品住宅庫存量/近12個月的月均銷售面積。
該工作人員稱，銷售量是以網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，庫存則是未網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，但是省里未明確定義庫存數(shù)據(jù)，其實就有兩個口徑了，一個是庫存量不覆蓋保障房等，庫存里涉及租賃等性質(zhì)的住房就可以不算在庫存里，這個看各地自己的把握。該工作人員表示，保障房的數(shù)據(jù)的確會影響去化周期，各地的保障房種類也不一，有些是可以網(wǎng)簽的，到底是否包含保障房等只需要做到庫存數(shù)據(jù)和月均銷售數(shù)據(jù)口徑一致就可以。
對于去化周期到底怎么計算，澎湃新聞聯(lián)系自然資源部，截至發(fā)稿，自然資源部未有反饋。
